정부가 재작년 하반기에 도입한 '층간소음 사후확인제'와 관련한 손해배상 가이드라인 초안에 대해 소개합니다.
※ '층간소음 사후확인제'란?
층간소음 사후확인제는 공동주택의 바닥충격음을 조절하고 개선하기 위한 정부의 정책입니다.
이 정책은 2022년 8월 4일부터 사업 계획 승인을 신청한 사업부터 적용되며, 주택법 개정이 필요합니다.
층간소음 사후확인제에 따르면, 공동주택의 바닥충격음 차단 성능은 사후에 검사 되어야 합니다.
이를 위해 국토교통부로부터 지정된 '바닥충격음(층간소음) 성능 검사기관'이 검사를 수행합니다.
검사 결과 바닥충격음 차단 성능이 기준을 만족하지 못하는 경우, 검사기관은 보완시공 및 손해배상 등의 사후권고를 할 수 있습니다.
이때, 권고할 수 있는 손해배상의 수준은 '층간소음 사후확인제 손해배상 가이드라인'에 따라 결정됩니다.
층간소음 사후확인제의 목적은 바닥충격음 차단 성능을 향상하고, 층간소음으로 인한 피해를 최소화하는 것입니다.
이를 위해 검사기관이 바닥충격음 차단 성능 기준 미달 시 보완시공 및 손해배상을 권고하여 사후에 문제를 해결할 수 있도록 돕습니다.
층간소음 사후확인제는 공동주택의 품질 향상과 주민의 쾌적한 생활환경을 위해 도입된 정책으로, 바닥충격음에 따른 손해배상 가이드라인과 함께 시행됩니다.
이를 통해 층간소음으로 인한 문제를 사전에 예방하고, 피해 발생 시 적절한 조치를 취할 수 있도록 지원합니다.
1. 손해배상 가이드라인 기준
- 바닥충격음 허용기준 초과
바닥충격음의 허용 기준을 초과하는 경우를 고려하여 손해배상액이 결정됩니다. - 경량충격음 및 중량충격음 허용기준 초과
경량충격음과 중량충격음의 허용 기준을 초과하는 경우, 해당 손해배상액이 추가로 산정됩니다. - 분양면적
공동주택의 분양면적이 손해배상액에 영향을 미칩니다. - 분양가
공동주택의 분양가도 손해배상액에 반영되는 요소입니다.
☆ 층간소음 보완시공에 필요한 비용과 시공 ★
1. 보완시공 비용
- 기본 고려항목 비용
층간소음 보완을 위해 필요한 모든 비용을 포함합니다. - 면적당 비용
층간소음 보완시공에 필요한 기본 고려항목의 총비용을 공동주택의 면적(㎡)으로 나눈 값입니다.
예시) 연구결과에 따르면, 층간소음 보완시공의 기본 고려항목 비용은 ㎡당 14만 3984원으로 산정되었습니다.
2. 슬래브 두께
- 슬래브 두께 증가에 따른 비용 산정
슬래브 두께를 2dB마다 4cm씩 증가시킬 경우, ㎡당 얼마의 비용이 발생하는지를 의미합니다.
예시) 연구결과에 따르면, 슬래브 두께를 2dB마다 4cm씩 증가시킬 경우, ㎡당 4770원의 비용이 추가됩니다.
3. 입주지체보상금
- 실제 분양가에 적용
층간소음 보완시공으로 인해 입주가 지체되는 경우, 입주자에게 보상금을 지급해야 할 수 있습니다.
이 보상금은 실제 분양가를 기준으로 산정됩니다.
4. 보완시공기간
- 가정된 기간
층간소음 보완시공에 필요한 시간을 가정한 값입니다.
연구결과에 따르면, 보완시공을 위한 기간은 28일로 설정되었습니다.
※ 층간소음 보완시공에 필요한 비용은 공동주택의 면적에 따라 다르게 산정됩니다. 슬래브 두께를 증가시키는 경우, 그에 따른 비용이 추가로 발생하게 됩니다. 또한, 입주지체보상금은 실제 분양가에 기반하여 산정됩니다. 이와 함께 보완시공기간은 28일로 가정되었습니다. 이러한 내용은 층간소음 보완시공에 대한 산정 기준으로 사용됩니다.
2. 층간소음으로 인한 손해배상시 절차
- 문제 식별 및 증명
층간소음으로 인한 문제가 발생한 경우, 먼저 문제를 식별하고 증명해야 합니다.
이를 위해 관련 증거 자료를 수집하고, 층간소음 허용기준을 초과하는 검사 결과 등을 확보해야 합니다. - 관련 당사자에게 통보
문제를 발견한 경우, 해당 문제에 대해 건설사나 입주자 협의회 등과 같은 관련 당사자에게 문제를 통보해야 합니다.
이를 통해 관련 당사자들은 문제를 인지하고 조치를 취할 수 있습니다. - 검토 및 협상
손해배상을 요구하기 전에 관련 당사자와의 검토 및 협상 단계를 거칠 수 있습니다.
문제의 원인과 범위, 손해배상에 대한 협의 등을 진행합니다. - 손해배상 신청 및 절차
손해배상을 받기 위해서는 손해배상을 요구하는 신청을 접수해야 합니다. 관련 당사자나 관련 기관이 손해배상 절차에 대한 안내를 제공하며, 신청서와 함께 필요한 증빙 자료를 제출해야 합니다. - 심사 및 결정
신청된 손해배상에 대해 관련 기관이 심사를 진행하고, 적절한 배상액을 결정합니다.
이는 관련 법규와 가이드라인에 따라 이루어지며, 적절한 절차와 기준을 따라 결정됩니다.
3. 입주자 협의회와 건설협회의 입장 차이
- 관점의 차이
입주자 협의회는 주민들의 입장에서 층간소음에 대한 문제를 접근합니다. 주거권의 보장과 개인의 재산권과 관련된 문제를 강조하며, 층간소음 방지 성능을 지키도록 하는 것을 목적으로 합니다.
반면에 건설협회는 건설사의 입장에서 층간소음 사후확인제에 대한 문제를 접근합니다. 건설사의 입장에서는 손해배상 금액이 과중하고, 기술적인 대응 기술이 부재하다는 점을 지적할 수 있습니다. - 보상 기준의 차이
입주자 협의회는 보상 기준을 층간소음 방지 성능을 지키도록 하는 것으로 살펴봅니다. 즉, 주민들의 거주 환경을 개선하고 손해를 최소화하기 위한 관점에서 보상을 요구합니다.
반면에 건설협회는 손해배상 가이드라인이 과중한 금액을 요구하고, 기술적인 해결책이 부재하다고 지적하여 보상 기준에 대해 다른 입장을 취할 수 있습니다. - 기술 해결책의 차이
입주자 협의회는 공공의 영역에서 연구개발(R&D)을 통한 기술적인 해결책 제시를 요구합니다.
건설협회는 기술적인 해결책의 부재를 지적하며, 공공기관에게 기술적인 지원을 요청할 수 있습니다.
※ 이러한 입장 차이는 입주자의 이익과 보호를 중시하는 입주자 협의회와 건설사의 입장을 대표하는 건설협회 사이에서 발생할 수 있습니다. 주민들의 입주 환경 개선과 건설사의 이익 보호 간의 균형을 찾기 위해 양측은 협상과 의견 조율을 통해 해결책을 모색해야 합니다.
마무리.
층간소음 사후확인제의 손해배상 가이드라인 초안은 지난 2022년 8월 4일부터 신청된 사업부터 적용되며, 주택법 개정이 필요하다고 밝혔습니다.
개정안이 입법 완료되더라도 유예기간을 두고 실제 개정 이후에 진행되기 때문에 상당한 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.